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直降百万、单价3万4,奥体个别房源急降,杀入“宇宙中心”的机会来了?

时间:2019-09-07



还记得上周法拍的美哉美城97㎡跃层么?

 

二度回炉的奥体神户型,经过94轮竞价,以总价473万成交,溢价率近30%。算上各种税费成本,实际单价约5万3。

 

看起来虽还有溢价,但与火热期相比,钱江世纪城的热度,无疑还是下降了。

 

钱江世纪城是一个比较特殊的板块,一手新房非常稀缺,短期内将处于“零供应”。

 

一方面是因为,还剩一幢住宅的奥邸国际,明年才会开盘;另一方面是仅有新项目——百亿地王保利·澄品,最快也要年底面市,且起步户型达127㎡。

 

在新盘价格暂无参考体系的情况下,作为最炙手可热的板块之一,钱江世纪城的二手房情况怎么样呢?

 

小编立马前往钱江世纪城,一口气看了四个小区10多套房源,为大家带回了最新二手房信息。




Stop1 滨江金色江南


看的第一个楼盘是滨江·金色江南,大门口是米白色的石材,外立面是真石漆。

 

小区共有7幢纯高层, 2016年年中毛坯交付,所以不少房子都在满两年前后徘徊。

 

体量不大,但小区环境和配套很好,有滨江小区常见的棕榈树,还配备了室外泳池和会所,以及室内恒温泳池。

 


看的第一套房源,是3号楼21楼西边套,126㎡四房两卫,两房朝南,客厅朝西。

 

虽然楼层比较高,但下午一点多,南面卧室阳光,已经被西南面的住宅,完全挡住了。

 

这套房源目前挂价650万,折合单价5万1。这个价格还算相对合理,前段时间,同小区的同户型成交总价是655万。

 

目前,金色江南挂牌房源以89㎡户型为主,所以紧接着我又看了两套89㎡。

 

一套是位于顶楼的中间套,挂牌价460万,三房两卫,两个卧室和客厅朝南。

 

阳台只有一个,在客厅外面,不过进深只有1米左右,阳台的一侧又是空调外机架,整个阳台显得很小,只能勉强晾晒。

 


上面两套房子均有双税,接下来这套89㎡夹边套,已经满两年了,但挂牌价要485万。

 

客厅和主卧朝南,其余两个房间朝北。

 

过去几个月,金色江南89㎡成交总价,稳定在450万-480万之间。从挂牌价来说,并没有回落很多。

 

但是,它的成交周期却显著拉长。以前只要一个月,现在两个月都不一定。

 

Stop2 顺发和美家

 

从金色江南出来,往左沿着飞虹路走一个路口,就是顺发·和美家。

 

和美家这个外立面,很多人都说拉低了钱江世纪城的形象。

 

的确,远远望去,象牙白的涂料外立面上,已经被雨水侵蚀出不少的黑色痕迹,还有不少地方的涂料已经脱落。

 

走进小区,喷泉池里积了不少垃圾,中央水景处也没水,看得出已经很久没有打理。

 


小区里还有几条小的溪流,两边种着水杉,看得出原来建造的时候花了不少功夫。但因为小区里的物业管理欠佳,现在显得很是脏乱。

 

不过,小区环境并不是和美家的所长,户型才是。

 

在层楼粉丝群里,一提到和美家就是户型好呀,赠送面积多呀,买一层送一层的评价。

 

的确,和美家得房率是惊人的。以89㎡为例,赠送面积几乎是一倍。

 

从每户大门口就划出一块约7-8㎡的赠送区域,这块区域的挑空区域,也可以浇筑起来。

 

进去室内,除了厕所和厨房层高不到3米,其余部分直接挑高5.8米,没有一丝多余的墙体,外面还有双阳台。

 


因为这个户型设计,这些89㎡户型所在的楼幢,电梯设计都是奇数层停靠的。

 

目前,和美家一套89㎡挂牌价是490万,房东刚从500万降了下来。

 

均价虽然超过5万,但谁让它得房率高呢,89㎡至少能做到四房两卫,每个房间都还不小。

 

但这还不是最低的,前段时间,有一套89㎡以440万总价成交。

 

一开始房东挂价540万,但一个多礼拜无人问津,直降70万,挂470万。看的人多了,下手的却依旧没有,房东只能忍痛继续降到430万。

 

因为价格低于以往市场价,不少购房者甚至中介,都觉得中间有猫腻,以至于挂了一个多月才成交。

 

但签约时,房东又临时加价,最后成交总价差不多440万,但包含了一个车位。

 

其实在6月份的时候,和美家89㎡最高还有过597万的成交。不到半年时间里,竟然跌了差不多150万。

 


Stop3 顺发·美哉美城


钱江世纪城还有一个超高得房率的小区,也来自顺发,就是美哉美城。

 

和美家位于2号线飞虹路地铁口,交通方便。而美哉美城虽然离地铁口有600米距离,但它紧贴着奥体印象城,商业配套比较好。

 

同和美家一样是纳德的物业,但因为交付不久,小区环境会好上不少。

 

美哉美城由15幢10多层的小高层组成,楼幢之间距离达到了1:1以上,小区内还有不少跑道、球场等运动设施。

 


因为以神户型著称,所以我一口气看了五个不同的户型。分别是82㎡、98 ㎡、116 ㎡、129 ㎡,以及98 ㎡顶跃。

 

82 ㎡和大部分80 ㎡+的户型一样,做成了三房两卫,但主卧有一个走入式衣帽间,客厅的沙发是三人位+贵妃,餐厅放的是大圆桌。

 

在餐客厅的连接处,竟然还摆下了一架钢琴!这让那些120㎡+户型的客厅情何以堪呀。

 

不过,这套房东自己精装修的房子,挂牌价528万,还是虚高了不少。

 

毕竟另外一套同样户型的毛坯房源,只要450万,而且价格可以商量。

 

再来看一下98㎡跃层户型,得房率上应该没有和美家的高,但也不小。浇筑后,至少可以做个大三房,或者四房。

 

但有一个缺点,就是南北不太通透。

 

目前,毛坯户型挂牌价530万左右,这个价格比10月底法拍的那套房源,又要高上57万。

 

不过我查了过去几个月98㎡的成交,基本在560-650万之间,那这个530的价格还是有“一定吸引力的

 


至于那套98㎡顶跃,共三层,把不到100㎡的户型,做出了200㎡+的感觉,总价自然不低,要680万。

 

116㎡房源带了精装,共四房,比现在市面上的140㎡只大不小,挂牌价是660万。

 

而129㎡的户型,则可以做成五房,总价640万。

 

这个价格不算夸张,美哉美城最近成交的一套129㎡,刚好是640万这个价格。

 

近期,美哉美城二手房价基本在5-6万/㎡之间,比巅峰时期的6万+有所回落,但还是维持在一个比较高的水平。

 


 

Stop4 金昌春和钱塘

 

最后一站是美哉美城对面的金昌·春和钱塘。

 

对于这个不太知名的开发商,我一直抱有疑问,但看到干挂石材外立面和绿城物业后,疑虑逐步打消。

 

特别是进入小区后,发现春和钱塘一点都不输隔壁的金色江南。

 

水景贯穿了大半个小区,傍晚时分喷泉们正在各司其职,演奏乐章。中央是大片的草坪,几个婴孩在边上嬉闹。

 


靠近西侧是一个露天泳池,虽然因为天冷已经关闭,但泳池内的水,依旧清澈无比。一瞬间,我对这个小区多了不少的好感。

 

目前,小区挂牌房源以89㎡小户型为主。

 

我看的两套也都是89㎡,第一套是高楼层夹边套,简单装修,三房一卫。

 

北面是厨房和书房,南面是主卧和次卧,客厅则是在中间,采光不佳,挂价420万。


 

另外一套是房东置换卖房,89㎡顶楼中间套,客厅和两个卧室朝南。

 

房东是对年轻夫妇,他们把北侧书房打通到主卧内,做成了一个衣帽间。又拓宽了唯一的一个卫生间,加了一个浴缸。

 

看得出,家具和床品不少都是宜家购买的,呈现出一种北欧风。

 

这套顶楼房源挂牌价410万,同户型有套2楼房源,挂牌仅370万,性价比还不错。

 

为什么这么说呢?因为春和钱塘进近半年,89㎡成交总价还没有低于420万,高的时候甚至达到465万!

 



 跑盘结语

钱江世纪城的这四个小区,十几套房源跑下来,我的最大感受是:锅是热的,但有几块肉特别凉


个别房源价格明显偏低,比如前文440万成交的和美家,370万挂牌的春和钱塘,单价分别只有5万和4万左右。

 

包括这两天,中介极力在推的一套江南丽锦房源,170㎡西边套总价570万,单价还不到3万4。要知道,过去成交中,成交价都超过4万2。


但总体上,比起其他板块,钱江世纪城的二手房还是相对坚挺。


这种极端的分化的出现,和钱江世纪城板块特性有着密切的关系。


作为一个卖预期、概念的板块,摒得牢的房东,死守房价不肯放松,出于对板块良好前景的乐观,短时间内绝不会降价贱卖。


但也有那一部分心态崩裂的房东,行情稍有下行,信心就开始动摇,随时抛货走人。


这和市场上行时,这里的房价飙升幅度高过其他板块,是一个道理。


不过,由于这里的房子普遍总价较高,虽然降价的绝对数值很惊人,甚至出现了百万这样的级别,但很多房源还是维持在较高水平。


如前文成交的和美家,降价后还要440万,这个价格,往滨江,已经可以买到区政府一带的90㎡了。


而后者,已是一个配套非常成熟的板块。


所以,从房价的角度看,这个时候,好好在二手房里淘淘,可以找到上车奥体的机会。


但上这样一辆主要靠卖预期的车,要做好强大的心理准备。毕竟,这里的波动会比其他一些板块,更加剧烈。

 

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文∣咸鱼

编辑∣二叔


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部分图片来自网络

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